Un DTG pour décider des travaux de votre immeuble à Lyon

Ce que contient un diagnostic technique global

Le DTG est encadré par les articles L. 731-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ALUR du 24 mars 2014, et son rapport comporte cinq volets. Le professionnel ne se limite pas à un examen visuel : il croise l'état du bâti, les obligations du syndicat et les consommations d'énergie.

Les cinq volets prévus par l'article L. 731-1 sont les suivants :

1. Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble.
2. Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation.
3. Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble.
4. Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.
5. Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant ceux à mener dans les dix prochaines années.

Quand le DTG est obligatoire, et quand la copropriété choisit

Le DTG n'est obligatoire que dans deux situations : la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans, et la demande de l'autorité administrative lorsque l'immeuble fait l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril. Savoir ce que contient le rapport ne dit pas encore si votre immeuble doit en passer par là.

Le premier cas vise la division : toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique global (art. L. 731-4 CCH). Le second relève du contrôle public : le maire ou le préfet peut demander au syndic la production du DTG pour vérifier la sécurité et la salubrité de l'immeuble et, à défaut de production dans le délai d'un mois, le faire réaliser d'office aux frais du syndicat (art. L. 731-5 CCH ; voir aussi la fiche F32059 de service-public.gouv.fr).

Le parc lyonnais, un terrain particulier pour un DTG

96,1 % des logements lyonnais sont des appartements et plus de 45 % des résidences principales ont été achevées avant 1971 (INSEE, recensement 2023). Une fois la question de l'obligation tranchée, reste à comprendre ce qu'un diagnostiqueur va réellement trouver dans un immeuble lyonnais.

Un bâti ancien ou d'après-guerre

Sur 271 968 résidences principales, 38 298 ont été achevées avant 1919, 24 011 entre 1919 et 1945 et 60 025 entre 1946 et 1970 (INSEE, recensement 2023, dossier complet de la commune 69123). L'essentiel des copropriétés lyonnaises relève donc d'un bâti ancien ou de la première vague d'après-guerre, celui pour lequel un DTG a le plus de valeur. Trois familles de bâti dominent le paysage local et pèsent différemment sur le diagnostic.

• Les immeubles-ateliers dits canuts des pentes de la Croix-Rousse, nés de la relance de la soierie entre 1818 et 1845, s'élèvent presque tous sur cinq niveaux avec 3,70 à 4 mètres sous plafond pour loger les métiers à bras à mécanique Jacquard (Inventaire général du patrimoine culturel, Auvergne-Rhône-Alpes). Ces volumes et ces hautes fenêtres alourdissent le volet énergétique du rapport.
• Les immeubles du XIXe siècle de la Presqu'île, aux façades alignées et aux cages d'escalier communes, concentrent les questions d'état apparent des parties communes et de mise aux normes des colonnes techniques.
• Les grands ensembles des années 1960 et 1970, à la Duchère comme à Mermoz, ajoutent le chauffage collectif, les ascenseurs, les parkings et les espaces extérieurs à l'évaluation des travaux.

Dernier paramètre, patrimonial : le site historique de Lyon est inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 1998 et couvre environ 500 hectares, de Fourvière au Vieux-Lyon, à la Presqu'île et aux pentes de la Croix-Rousse (Ville de Lyon).

DTG, DPE collectif, audit énergétique et plan pluriannuel de travaux

Le DTG porte sur le bâtiment entier, le DPE collectif sur sa seule performance énergétique, et le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) sur la programmation des dépenses à dix ans. Ces caractéristiques du bâti expliquent pourquoi une copropriété lyonnaise se retrouve souvent face à plusieurs études au même moment, sans savoir laquelle répond à quoi.

Le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble constitue le quatrième volet du DTG : commander un DTG, c'est donc aussi obtenir cette pièce. Le PPPT, créé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s'impose depuis le 1er janvier 2025 à toutes les copropriétés à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans, quel que soit le nombre de lots (service-public.gouv.fr, fiche F36760). Le syndicat en est dispensé lorsqu'un DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années suivantes, pendant la durée de validité de ce diagnostic (loi du 10 juillet 1965, art. 14-2).

Déroulement, coût et financement d'un DTG à Lyon

Les tarifs d'un DTG sont libres : aucun barème réglementaire n'existe, et le prix dépend du nombre de lots, du nombre de bâtiments, de l'époque de construction et des équipements communs à examiner. Reste la question qui décide du vote, celle de ce que la mission représente concrètement, en temps comme en budget.

Les étapes de la mission

La mission commence bien avant la visite. Le conseil syndical consulte plusieurs professionnels et compare les devis, les copropriétaires votent, puis le syndic transmet les pièces de la copropriété.

1. Consultation et vote

   Le conseil syndical consulte plusieurs professionnels et compare les devis ; les copropriétaires votent en assemblée générale.

2. Pièces de la copropriété

   Règlement de copropriété, carnet d'entretien, procès-verbaux de séance, transmis par le syndic.

3. Contrats et diagnostics

   Contrats d'entretien, rapports de contrôle des installations, diagnostics déjà réalisés.

4. Visite de l'immeuble

   Visite des parties communes, des équipements communs et des locaux techniques.

5. Remise du rapport

   Remise du rapport au syndic, qui l'inscrit à l'ordre du jour.

Ce qui fait varier le prix

Deux copropriétés de taille identique peuvent recevoir des devis très différents. Le périmètre demandé et l'état des archives expliquent souvent l'écart.

• Nombre de lots, nombre de bâtiments et surface des parties communes.
• Époque de construction et complexité du bâti, notamment dans l'ancien lyonnais.
• Présence d'un chauffage collectif, d'ascenseurs, de parkings ou d'espaces verts.
• Volume d'archives à dépouiller et accessibilité des locaux techniques.

Les relais lyonnais après le diagnostic

Une fois la liste de travaux connue, la copropriété peut se tourner vers le dispositif Écoréno'v de la Métropole de Lyon, qui subventionne les études préalables et les travaux de rénovation énergétique des logements privés, sans condition de ressources. La demande se dépose avant tout engagement financier, et les barèmes évoluent : vérifiez-les auprès de la Métropole avant de voter. Les aides de l'Anah peuvent compléter ce financement, tout comme le fonds de travaux déjà constitué par le syndicat.

L'ALEC Lyon, agence locale de l'énergie et du climat, accompagne gratuitement les copropriétés dans le montage de leur projet. L'ADIL du Rhône délivre un conseil juridique et financier gratuit sur le logement et la copropriété.